Kort antwoord
Bij een koopwoning zijn er drie mogelijkheden: verkopen, een van beiden neemt hem over, of hij blijft voorlopig van jullie samen. Let daarbij op het fiscaal partnerschap en op de hypotheekrenteaftrek. Wie vertrekt, houdt door de scheidingsregeling nog twee jaar recht op aftrek van zijn helft.
Van wie is de woning?
In vrijwel alle gevallen is een koopwoning gezamenlijk eigendom. Uitzonderingen zijn er als de woning op grond van huwelijkse voorwaarden van een van beiden is, of als hij is verkregen uit een erfenis of schenking met een uitsluitingsclausule.
Ben je in gemeenschap van goederen getrouwd en waren het huis en de hypotheek al van een van beiden voor het huwelijk? Dan is er door het huwelijk alsnog gezamenlijk eigendom ontstaan.
Drie mogelijkheden
De woning wordt verkocht. Dit is de eenvoudigste route. Jullie spreken samen af hoe de verkoop wordt aangepakt, wie er tot de overdracht blijft wonen en wie welke kosten draagt.
Een van beiden neemt de woning over. Vraag eerst bij de bank of de hypotheekadviseur na of dat haalbaar is. Kan het, dan maak je afspraken over de waarde, de termijn van overdracht, hoe lang de ander nog blijft wonen en hoe lang die nog meebetaalt aan de woonlasten. De overdracht gebeurt met een akte van verdeling bij de notaris.
De woning blijft voorlopig van jullie samen. Dat komt in beeld als verkopen of overnemen nu nog niet kan of niet gewenst is, bijvoorbeeld omdat de financiering er nog niet is. Leg dan wel vast tot wanneer die situatie duurt, wie welke lasten betaalt en wat er gebeurt als het alsnog niet lukt.
Fiscaal partnerschap
Zolang jullie allebei op het adres van de gezamenlijke woning staan ingeschreven in de basisregistratie en in Nederland belastingplichtig zijn, blijven jullie fiscaal partner. Ook na de scheiding. Dat heeft twee kanten: als fiscaal partners kun je aftrekposten verschuiven naar degene bij wie dat het meeste oplevert, maar bepaalde toeslagen krijg je juist niet omdat je een partner hebt.
Hypotheekrenteaftrek en de scheidingsregeling
Voor aftrek van hypotheekrente moet je eigenaar zijn van de woning en er zelf wonen. Zodra een van beiden vertrekt, voldoet die niet meer aan die eisen, en zou de helft van de aftrek vervallen.
Daarvoor bestaat de scheidingsregeling. Kort gezegd mag degene die vertrekt vanaf de datum van uitschrijving nog twee jaar zijn helft van de hypotheekrente blijven aftrekken, ook al woont hij er niet meer. De Belastingdienst gaat ervan uit dat de situatie binnen die twee jaar is opgelost: de woning is verkocht en overgedragen, of toebedeeld aan een van beiden met een akte van verdeling. Houd die termijn dus in de gaten.
Een woning in het buitenland
Neemt een van beiden een woning in een ander land over, kijk dan wat daar nodig is. De overdracht loopt lang niet overal via een notaris; in sommige landen gaat het via het kadaster of een land office, en soms is er een aparte belasting bij de overdracht. Vraag dat lokaal na voordat jullie de afspraak definitief maken, want de kosten kunnen het plaatje veranderen.
Veelgestelde vragen
Kan ik uit de hypotheek worden ontslagen?
Alleen als de bank daarmee instemt. Een afspraak onderling verandert niets aan wat de bank van jullie mag vorderen. Vraag ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid dus altijd schriftelijk aan.
Wat als de woning onder water staat?
Dan hoort de restschuld bij de verdeling. Neemt een van beiden die helemaal op zich, dan kan dat fiscaal als een schenking gelden. Zie de boedelverdeling.
Welke waarde nemen we?
Wat jullie samen redelijk vinden, maar houd het onderbouwd. Een taxatie of een recente WOZ-waarde voorkomt discussie achteraf, en de Belastingdienst kijkt of de verdeling in balans is.
Moeten wij eerst de woning regelen voordat we kunnen scheiden?
Nee. De afspraken over de woning komen in het convenant; de feitelijke verkoop of overdracht mag daarna plaatsvinden. Wel is het verstandig een termijn af te spreken.